Vendre la maison d'un proche devenu inapte : quelques précautions à prendre

Article de Christine Paré, coll. spéciale, journal de Québec, 1er avril 2017

Vieillir chez soi. Y rester le plus longtemps possible. Voilà le voeu de plusieurs d'entre nous. Mais, tôt ou tard, vient un moment où il faudra vendre la maison. Certaines personnes délèguent la tâche à un proche.

Tant et aussi longtemps qu'elles sont aptes à prendre leurs décisions, tout baigne. Cependant, si leur état de santé se détériore au point d'altérer leur capacité à donner un consentement éclairé, la donne change complètement.

DISTINGUER LA PROCURATION ET LE MANDAT DE PROTECTION

Il existe deux types de procurations : la procuration spécifique et la procuration générale. Dans le premier cas, il s'agit de nommer une personne pour qu'elle accomplisse une tâche spécifique. Comme de vendre une maison. Dans le deuxième cas, il s'agit de désigner la personne pour qu'elle accomplisse tout ce qu'on peut faire soi-même  alors qu'on serait en mesure de le faire, et donc encore apte.

« Les personnes en perte d'autonomie ont souvent tendance à faire des procurations générales. constate Me Valérie Petit, notaire. Parallèlement, elles font un mandat en cas d'inaptitude ». Or, peu d'entre elles savent que ce sont des mesures bien différentes, qui s'appliquent à des moments très précis et qui s'accompagnent  de considérations bien différentes. « La procuration générale est valide tant et aussi longtemps que la personne est apte, c'est-à-dire qu'elle est en mesure de donner un consentement éclairé, précise Me Petit. Aussitôt que cette personne n'est plus apte, la procuration générale n'est plus valide et le mandat de protection entre en vigueur. » Ainsi, la procuration et le mandat peuvent être utilisés en même temps.

UNE DÉTÉRIORATION RAPIDE DE LA SANTÉ

Une distinction cruciale. En effet, lorsque la personne vieillissante signe une procuration, elle est parfaitement apte à prendre des décisions. « L'erreur que la plupart des gens commettent est de produire une procuration générale et de croire qu'à partir de ce moment, tout est réglé, affirme Me Petit. Or, plusieurs attendent trop longtemps avant de vendre. Entre le moment où ils produisent la procuration et le moment où leur propriété peut être vendue, ils peuvent devenir inaptes, si bien que la procuration devient inutilisable. Si la transaction doit se faire dans de courts délais, la situation peut être problématique. »

En effet, le notaire a l'obligation de s'assurer que le mandant, dont la personne qui a délégué la responsabilité de vendre, est encore apte à donner son consentement. « Nous commençons par appeler la personne concernée pour lui demander si elle est d'accord pour vendre sa maison et si elle est bel et bien au courant, dit Me Petit. Si nous constations que ses propos ne sont pas cohérents ou si elle semble confuse, nous n'avons pas d'autre choix que de demander une attestation médicale qui confirme que la personne est encore apte. Il arrive souvent que nous ne l'obtenions pas, parce que la personne n'est plus apte. » Quand la vente est prévue quelques jours ou quelques semaines plus tard, la situation peut devenir un véritable casse-tête.

ENTRE LA PROCURATION ET LE MANDAT DE PROTECTION

Les deux tiers des personnes auront déjà prévu un mandat de protection en cas d'inaptitude. Est-ce que la situation permet alors à la personne désignée au mandat de protection de procéder à la vente? Pas nécessairement. « Il faut savoir qu'un mandat de protection doit être homologué au moment où la personne devient inapte, rappelle Me Petit. Pour ce faire, il faut obtenir une évaluation psychosociale en bonne et due forme faite par un travailleur social, ainsi qu'une évaluation médicale faite par un médecin. Dans le secteur public, il faut prévoir un délai de six à huit mois pour obtenir une évaluation psychosociale. Les CHSLD sont débordés et ne sont pas en mesure de répondre à la demande plus rapidement. » Il est toutefois possible de recourir au secteur privé, mais des frais s'appliqueront alors. Pour l'évaluation médicale, si le mandant a déjà un médecin de famille, les délais sont rapides, mais si ce n'est pas le cas, il faudra patienter environ un mois.

ET EN L'ABSENCE D'UN MANDAT DE PROTECTION

Me Petit estime que le tiers des personnes qui font leur testament négligent leur mandat de protection en cas d'inaptitude.  « Les gens ont la certitude qu'ils vont mourir, dit Me Petit. Mais, ils ne sont pas sûrs qu'ils deviendront inaptes. Il reste encore de la sensibilisation à faire à ce sujet.

En l'absence de mandat, il faut ouvrir un régime de protection avec le Curateur public, « Les délais sont encore un peu plus longs, parce qu'il y a des étapes supplémentaires à franchir. Entre autres, il faudra rassembler un comité de personnes proches de l'inapte afin de nommer un mandataire et la décision devra être approuvée par le greffier ou le juge », indique le notaire.

DES MESURES POUR DÉNOUER L'IMPASSE

Heureusement, il existe certains leviers qui peuvent permettre dénouer de telles situations. Entre autres, l'article 2167.1 du Code civil permet de nommer un administrateur provisoire. « Par exemple, si le notaire constate que le mandant est inapte, alors que la transaction doit avoir lieu dans un court délai, il peut demander au greffier de nommer un administrateur provisoire spécifiquement pour permettre la vente de la propriété, mentionne Me Petit. Il est souvent possible de l'avoir en quelques jours ouvrables. » Mais, attention: il n'est pas garanti que le greffier acceptera la demande. Certains palais de justice demandent qu'on leur soumette une évaluation médicale et un numéro de dossier pour l'ouverture du régime de protection alors que d'autres s'en tiennent à un billet médical.

DES PRÉCAUTIONS POUR PRÉVENIR LES PROBLÈMES

L'état d'une personne âgée peut se détériorer rapidement, laissant bien peu de marge de manoeuvre à l'entourage pour procéder...

La première précaution qui doit être prise est sans contredit de ne pas attendre trop longtemps. « Il faut idéalement vendre la propriété pendant que la personne est apte à le faire elle-même », confirme Me Petit. Par ailleurs, il faut aussi s'assurer de vendre la propriété à un juste prix. « Idéalement, on se fait accompagner par un courtier, conseille le notaire. Il connaît le marché et s'assurera que tout se fasse dans les règles. » Me Petit suggère aussi de vendre « sans garantie légale ». « On ne veut pas que le mandant se retrouve avec une poursuite en vice caché que le mandataire devra gérer pour une propriété que ce dernier n'a pas habitée. Le prix de vente est généralement un peu plus bas que si la vente était faite avec garantie, mais le mandant et le mandataire seront à l'abri de problèmes, le cas échéant. »

Enfin, si un médecin confirme qu'un proche pour lequel vous agirez en tant que mandant est devenu inapte, entamez immédiatement les procédures pour faire homologuer son mandat de protection. Vous aurez alors les recours nécessaires pour respecter sa volonté et pour vous assurer que tout se déroule sans heurts.

RD